【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德梁行2022年3月31日舉辦2022年Q2房市展望預(yù)測記者會指出，2022年第一季臺北市A級辦公大樓空置率為4.2％，較上季微幅上升0.1個百分點。其中以西區(qū)上升0.8個百分點為最多，敦北民生區(qū)上升0.5個百分點次之；然南京松江區(qū)下降0.9個百分點，空置率僅0.2％。
 
辦公大樓空置率持平 區(qū)域間互有消長
 
隨國內(nèi)外疫情逐漸降溫，居家工作告一段落，企業(yè)也紛紛啟動返回辦公室政策，需求持穩(wěn)，全市平均租金為每月每坪2,620元。信義區(qū)辦公大樓租金緩漲，以每月每坪3,220元為最高，敦南區(qū)每月每坪2,420元次之。展望未來2年將投入市場之辦公新供給，僅有富邦A(yù)25，預(yù)計於2023年問市。短期內(nèi)在核心區(qū)供給仍不足支應(yīng)需求之情形下，租戶評估轉(zhuǎn)向外圍新興南港辦公商圈。另後疫情時代，因應(yīng)工作型態(tài)改變，放大辦公室公共空間，封閉固定與開放流動的靈活彈性辦公室規(guī)劃蔚為潮流。
 
迎合民生需求 超商冷凍生鮮商機增溫
 
隨著疫苗覆蓋率提高，再加上適逢農(nóng)曆春節(jié)採購潮，帶動零售業(yè)營業(yè)額提升。統(tǒng)計至2022年1月，綜合商品零售業(yè)營業(yè)額年增9.1％；超級市場、量販店營業(yè)額順應(yīng)春節(jié)採購高峰，呈現(xiàn)雙數(shù)位成長，分別年增17.1％、12.5％ ；百貨公司營業(yè)額則年增6.6％；便利商店營業(yè)額年增5.9％。各商圈空置幾近持平，進駐商家更迭遞補，各商圈業(yè)種逐漸洗牌。部分連鎖保養(yǎng)品、服飾店退出忠孝商圈，藥妝店及夾娃娃機店陸續(xù)進駐，空置率來到16.9％，上升1.9個百分點。中山南京商圈本季空置率維持7.2％，除連鎖西裝服飾店「青山洋服」退出臺灣市場，特賣會及餐飲業(yè)者陸續(xù)進駐。連鎖藥妝店則持續(xù)撤出西門商圈，部分房東採分租去化店面，吸引小單位商家進駐，空置率微幅下降至21.1％。
 
因應(yīng)疫情延伸的生鮮及輕自煮需求提升，無印良品美麗華旗艦店首次推出50坪生鮮蔬果食品專區(qū)；全家「FamiSuper選品超市店」在忠孝商圈亮相，以15坪面積超市專區(qū)滿足生鮮蔬果的採買需求；7-ELEVEN推出「OPEN NOW」快超市概念店，擴增生鮮及冷凍品項，超商逐漸超市化帶動商機。
 
央行宣布升息  壽險業(yè)出價彈性限縮
 
本季投資市場交易額為335億元，與2021年第一季締造歷史紀錄相比減少28％?？春檬袌銮熬?，壽險業(yè)砸重金購買投資性不動產(chǎn)，投資金額達213.5億元，佔比64％，其中中國人壽以120.5億及32億分別購入臺中豐邑市政核心大樓及臺北潤泰金融大樓，前者創(chuàng)下臺中市史上最高單筆交易金額，另有全球人壽以58億元打包新竹國賓大飯店等三棟複合商業(yè)大樓。因臺北核心區(qū)投資標的難覓，買家轉(zhuǎn)向臺中，致躍升為投資熱區(qū)。另以產(chǎn)品觀之，科技業(yè)持續(xù)購置自用廠辦大樓及廠房，惟交易規(guī)模不大，均在新臺幣10億元以下。
 
由壽險業(yè)大舉買下商用不動產(chǎn)觀之，其看好市場發(fā)展前景，尤其鎖定精華區(qū)收益穩(wěn)定之產(chǎn)品，然央行於3月17日宣布升息1碼，將影響壽險業(yè)購置不動產(chǎn)出價彈性，惟利率仍處在歷史相對低點，預(yù)期資金仍將保有動能，伺機而動。
 
土地單季交易量三年新低  捷運土開及公辦都更成新興戰(zhàn)場
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2022年第一季土地交易量僅新臺幣455億元，為近三年單季最低成交量。戴德梁行表示，2022年第一季的工業(yè)土地交易量依然穩(wěn)定，商業(yè)土地供給則大幅減少，住宅土地亦低於近三年之單季平均交易量。目前看來第二季並無大規(guī)模公有土地釋出，因此泰豐中壢舊廠的2.69萬坪住宅土地、1.72萬坪工商綜合區(qū)土地及三重集賢路的2千坪土地將是第二季最具指標性的標售戰(zhàn)場。
 
戴德梁行表示，雖然2022年才走過第一季，但從央行2021年四度實施房地選擇性信用管制，2022年3月再宣布升息，已能明確感受到2022年土地交易市場周遭的冷空氣，儘管央行表示升息係為抑制通膨預(yù)期而非打炒房，但對中小型建商而言，2022年要取得土地之難度將更高。
 
戴德梁行分析，2022年建商除了必須謹慎面對政府抑制房價的政策，同時亦承受著人工、建材成本持續(xù)上漲的壓力，加上過去幾年取得的土地成本是年年高漲，整體而言無讓利空間，房價無下跌條件。對於資本雄厚的大型建商而言，緊縮土地貸款成數(shù)或升息一兩碼或許影響不大，獵地趨勢仍將持續(xù)，但出手前之評估將更趨謹慎，預(yù)估2022年土地交易量將明顯下滑。
 
面對土地取得日益艱難的窘境，戴德梁行指出，參與捷運土開及公辦都更將是開發(fā)商另闢新興戰(zhàn)場的絕佳途徑。包括捷運萬大線及新北環(huán)狀線等沿線車站的捷運土地開發(fā)。另外公辦都更案，如臺北車站特定專用區(qū)E1E2街廓及臺大紹興南街基地再生計畫等，捷運土地開發(fā)及公辦都更，免除購地成本，將是2022年開發(fā)商角逐的戰(zhàn)場。